Contexto legal y fiscal
Por qué invertir en Puerto Rico
Qué impuestos se pagan, qué trámites hay que dejar hechos antes de comprar y qué cubre realmente la Ley 60.
Marco legal y fiscal
Puerto Rico es territorio de Estados Unidos, aunque no es un estado: rige la ley federal y se paga en dólares. Una compraventa se firma igual que en el continente, con las mismas garantías y el mismo registro.
El impuesto anual lo cobra el municipio y no se calcula sobre lo que usted paga por la casa, sino sobre el valor que le asigna el CRIM, la oficina que tasa los inmuebles. Los tipos se revisan cada año.
Si invierte a través de una sociedad puertorriqueña, esa sociedad paga un 18,5% sobre su beneficio, más un recargo que sube con el importe; cuando reparte beneficios al socio, se retiene otro 10%. Al vender, cuando el vendedor no reside ni opera en la isla, se retiene un 15% de la ganancia. Tipos a agosto de 2026.
| Concepto o municipio | Porcentaje anual |
|---|---|
| Componente estatal | 1,03% |
| Tipo básico | 6% |
| Guaynabo, combinado | 10,28% |
| Cayey, combinado | 10,78% |
| Trujillo Alto, combinado | 10,78% |
Qué cobra cada organismo
CRIM
Centro de Recaudación de Ingresos Municipales
Tasa la vivienda y cobra el impuesto anual del municipio
Hacienda
Departamento de Hacienda de Puerto Rico
Cobra el impuesto de la sociedad y las retenciones
IRS
Internal Revenue Service, federal
Grava la renta mundial de quien tributa en EE. UU.
Invertir desde Estados Unidos
Para un inversor estadounidense no hay cambio de moneda, la ley es la federal de siempre y el viaje es un vuelo nacional. El registro, los plazos y los profesionales sí son puertorriqueños.
Lo que cambia son los impuestos. Las ventajas de la Ley 60 solo son para quien se muda de verdad a la isla: invertir desde Florida o Nueva York sin trasladarse no da acceso a ellas y no le libra del IRS.
Puerto Rico cobra impuestos sobre lo que se gana aquí; el IRS, sobre lo que se gana en todo el mundo. No se paga dos veces: lo que pague aquí se descuenta allí.
Por qué la reventa es atractiva ahora
Buena parte de la vivienda de la isla se construyó antes de lo que hoy espera un comprador. Una casa vale bastante menos como está que reformada, y esa diferencia es el margen del negocio.
La demanda llega de compradores locales, residentes que regresan y gente del continente. Una vivienda reformada con terreno escasea más que un piso compacto.
De dónde viene la demanda
Local
Compradores que ya viven en la isla
Regreso
Residentes que vuelven a Puerto Rico
Continente
Compradores que se trasladan desde Estados Unidos
Cómo se prepara una operación
Cinco etapas: buscar la casa, valorarla, comprarla, reformarla y venderla. De cada una verá el precio de compra, el presupuesto de reforma, el coste total y el precio al que se espera vender.
Ese margen es bruto: aún no se han restado gastos de cierre, impuestos, financiación, comisiones, mantenimiento e imprevistos. El precio de venta se contrasta con ventas reales de casas parecidas, y toda operación se comprueba a fondo antes de comprar.
Lo primero es el EIN, el número fiscal de la sociedad: sin él ningún banco abre la cuenta. Si los administradores no tienen número fiscal estadounidense, que es lo normal en Europa, la solicitud por internet falla y hay que presentarla en papel (formulario SS-4). Después van el alta como comerciante y la licencia del municipio. De todo esto se ocupa la firma.
Lo que los inversores preguntan primero
+¿Sirve una casa de Puerto Rico para un intercambio 1031?
El intercambio 1031 permite vender un inmueble y comprar otro aplazando el impuesto sobre la ganancia. Contra uno del continente, no sirve: la ley federal solo lo admite entre inmuebles de los cincuenta estados y el Distrito de Columbia. En 2005 se abrió una excepción para las Islas Vírgenes, Guam y las Marianas del Norte; Puerto Rico quedó fuera. Sí funciona entre dos inmuebles que estén los dos fuera de Estados Unidos.
+¿Se aplica la Ley 60 a comprar y revender vivienda aquí?
A este negocio, no. El 0% sobre las ganancias es para particulares que se mudan a vivir a la isla, y solo sobre lo que la inversión gane después del traslado. El 4% es para empresas que prestan servicios desde Puerto Rico a clientes de fuera.
+¿Sobre qué se calcula el impuesto de la vivienda?
Sobre el valor que el CRIM asigna a la casa, no sobre el precio de compra ni el de mercado. Ese valor es bastante más bajo, así que calcular el impuesto sobre el precio pagado da una cifra muy exagerada.
+¿Necesita un inversor europeo una sociedad nueva?
No. Una sociedad que ya tenga se puede inscribir aquí por internet, ante el Departamento de Estado. Hacen falta un certificado de que está al corriente, de los últimos tres meses, y una persona con dirección física en Puerto Rico que reciba las notificaciones. Cuesta entre 110 y 150 dólares.
Ahora véalo aplicado.
El portafolio desglosa cada operación, compra y reforma. Los artículos entran a fondo en la contribución sobre la propiedad y en la Ley 60.